土地に対する課税

評価のしくみ

固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

地目は、宅地、田および畑（併せて農地といいます）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野ならびに雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。

地積

地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

価格（評価額）

価格は、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

地目別の評価方法

宅地の評価方法

平成6年度の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格の7割を目途に均衡化、適正化を図っています。

農地の評価方法

原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格（その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があれば、それに相当する価額を控除した価格）に比準して評価します。

ただし、市街化区域農地や宅地等への転用許可を受けた農地等については、状況が類似する付近の宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

原野、雑種地等の評価方法

農地の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく方法等により、評価します。

路線価等の公開

納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価が全て公開されています。
また、標準宅地の所在についても公開されています。

路線価とは

市街地などにおいて道路に付けられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。
宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況(奥行、間口、形状など)に応じて求められます。

標準宅地とは

市町村内の地域ごとに、その主要な道路に接した標準的な宅地をいいます。
この主要な道路の路線価は、この標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格等を基にして求められ、その他の道路については、この主要な道路の路線価を基にして道路の幅員や公共施設からの距離等に応じて求められます。

路線価の公開例

路線価が付設されていない地域については、路線価に代えて標準的な宅地の1平方メートル当たり価格が公開されています。

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

小規模住宅用地

200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。
小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。
一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

住宅用地の範囲

住宅用地には、次の2つがあります。
1. 専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地…その土地の全部（家屋の床面積の10倍まで）
2. 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地…その土地の面積（家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地
住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
したがって、賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、住宅用地として取り扱うこととなります。
また、住宅が災害により滅失した場合で他の建物、構築物の用に供されていない土地は、2年間（長期にわたる避難の指示等が行われた場合には、避難等解除後3年間）に限り、住宅用地として取り扱われます。

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。

分類別居住部分の住宅用地の率一覧
分類	家屋	居住部分の割合	住宅用地の率
イ	専用住宅	全部	1.0
ロ	ハ以外の併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
ロ	ハ以外の併用住宅	2分の1以上	1.0
ハ	地上5階以上の耐火建築物である併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
ハ	地上5階以上の耐火建築物である併用住宅	2分の1以上4分の3未満	0.75
ハ	地上5階以上の耐火建築物である併用住宅	4分の3以上	1.0

事例

住居戸数が2戸の長屋建の家屋があります。その敷地面積は700平方メートルで、家屋の床面積は220平方メートルです。住宅用地の取扱いはどのようになりますか。

解説

事例の家屋は、専用住宅であり、その床面積の10倍(220平方メートル×10)までを限度として住宅用地とされるので、この場合は、700平方メートル全部が住宅用地となります。また、住宅用地の面積が200平方メートルを超え、住居戸数が2戸ですので、400平方メートル分(200平方メートル×2)が小規模住宅用地となり、残りの300平方メートル分(700平方メートル-400平方メートル)が一般住宅用地となります。

宅地の税負担の調整措置

平成9年度の評価替え以降、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（本年度の評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化されることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。

これまで、負担水準の均衡化・適正化に取り組んできた結果、地域ごとの負担水準の均衡化は相当程度進展している状況にあります。

一方、地価の状況は、東京都心部は上昇し、地方圏も下げ止まりつつあるものの、力強さに欠ける状況にあります。このような状況および現下の最優先の政策課題はデフレ脱却であることを踏まえ、平成30年度から令和2年度までの負担調整措置については、平成26年度の負担調整措置が継続されることとされています。

「負担水準」とは…個々の土地の前年度課税標準額が本年度の評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもので、次の算式によって求められます。

負担水準＝前年度課税標準額/本年度評価額（×住宅用地特例率（1/3または1/6））

宅地の税額の求め方

商業地等の宅地

固定資産税額は、次のとおり求められます

課税標準額（価格×70％）×税率＝税額
(注意)「商業地等の宅地」とは、住宅用地以外の宅地や農地以外の土地のうち評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地（「宅地比準土地」といいます）のことをいいます。

ただし、前年度の課税標準額が低い土地については、本年度の課税標準額は次のとおりとなります。（下図参照）

本年度の価格（A）と比べて

（ア）前年度課税標準額がAの60％以上70％以下の場合
→ 前年度課税標準額と同額に据え置きます。
（イ）前年度課税標準額がAの60％未満の場合
→ 前年度課税標準額＋A×5％
（ただし、上記（イ）により計算した額が、Aの60％を上回る場合はAの60％、Aの20％を下回る場合はAの20％が本年度の課税標準額となります）
（ウ）前年度課税標準額がAの70％を超える場合はAの70％

住宅用地

固定資産税額は、次のとおり求められます

課税標準額（本年度の価格に1/6または1/3を乗じた額（以下Bとします））×税率＝税額

200平方メートル以下の小規模住宅用地は1/6、200平方メートルを超える一般住宅用地は1/3となります。

ただし、B（本来の課税標準額）が以下の額を超える場合には、以下の額が本年度の課税標準額となります。（下図参照）

前年度課税標準額＋B×5％
（ただし、上記により計算した額が、B×20％を下回る場合には、B×20％が本年度の課税標準額となります）

農地に対する課税

農地は次のように区分され、それぞれ評価および課税（税負担の調整措置など）について、宅地等とは異なる仕組みが採られています。（評価方法については、本ページ上部を参照してください。）

一般農地

一般農地は、市街化区域農地や転用許可を受けた農地などを除いたものです。
一般農地については、負担水準の区分に応じたなだらかな税負担の調整措置が導入されています。

一般農地の負担水準ごとの負担調整率一覧
負担水準	負担調整率
0.9～	1.025
0.8～0.9	1.05
0.7～0.8	1.075
～0.7	1.10

市街化区域農地

市街化区域農地は、市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたものなどを除いたものです。
したがって、市街化区域内にある農地であっても、生産緑地地区の指定を受けた農地であれば、一般農地になります。

一般の市街化区域農地

一般の市街化区域農地は一般農地と評価の方法は異なりますが、課税については、原則として、評価額に3分の1を乗じた額が課税標準額となり、税負担の調整措置については一般農地と同様（上の表）とされます。

三大都市圏の特定市の市街化区域農地

三大都市圏の特定市(注釈)にある市街化区域農地（特定市街化区域農地）は、原則として評価額に3分の1を乗じた額が課税標準額となります。

このほか、特定市街化区域農地の具体的な税額の求め方は、次のとおりとなります。
(注釈)「三大都市圏の特定市」とは、東京都の特別区、三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）にある政令指定都市及び既成市街地、近郊整備地帯などに所在する市をいいます。

特定市街化区域農地の税額の求め方

課税標準額（本年度の価格に1/3を乗じた額（以下Cとします））×税率＝税額

ただし、C（本来の課税標準額）が以下の額を超える場合には、以下の額が本年度の課税標準額となります。

前年度課税標準額＋C×5％

（ただし、上記により計算した額が、C×20％を下回る場合には、C×20％が本年度の課税標準額となります）

宅地・農地以外の土地に対する課税

山林・その他の地目（以下にある宅地並み評価のものを除きます。）については、次の1または2のうちいずれか低い額になります。

本年度の価格（＝本来の課税標準額D）×税率＝税額
（前年度の課税標準額＋D×5％）×税率＝税額

（ただし、2により算定した額がD×20％×税率を下回る場合には、D×20％×税率となります）

ただし、宅地、農地等のうちに介在する山林および市街地近郊の山林で、当該山林の近傍の宅地、農地等との評価の均衡上、一般の山林の評価方法によって評価することが適当でないと認められるもの（これを「介在山林」といいます）については、当該山林の付近の宅地、農地等の価額に比準してその価額を求めます。
この介在山林のうち宅地並み評価の土地およびその他の地目のうち宅地並み評価の土地については、商業地等の宅地と同様の税負担の調整措置が適用されます。
(注意)商業地等の宅地に対する税負担の調整措置についてはページ上部を参照してください。

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