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公開日：2012年5月1日
土地に対する課税
評価のしくみ
固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。
地目
地目は、宅地、田及び畑（併せて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。
地積
地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。
価格（評価額）
価格は、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。
地目別の評価方法
宅地の評価方法
平成6年度の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格の7割を目途に均衡化、適正化を図っています。
農地、山林の評価方法
原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格（その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があれば、それに相当する価額を控除した価格）に比準して評価します。
ただし、市街化区域農地や宅地等への転用許可を受けた農地等については、状況が類似する付近の宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。
牧場、原野、雑種地等の評価方法
農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により、評価します。
路線価等の公開
納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価が全て公開されています。
また、標準宅地の所在についても公開されています。
路線価とは
市街地などにおいて道路に付けられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地の1平方メートル
宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況(奥行、間口、形状など)に応じて求められます。
標準宅地とは
市町村内の地域ごとに、その主要な道路に接した標準的な宅地をいいます。
この主要な道路の路線価は、この標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格等を基にして求められ、その他の道路については、この主要な道路の路線価を基にして道路の幅員や公共施設からの距離等に応じて求められます。
路線価の公開例
路線価が付設されていない地域については、路線価に代えて標準的な宅地の1平方メートル当たり価格が公開されています。
住宅用地に対する課税標準の特例
住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。
小規模住宅用地
200平方メートル
- 小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。
一般住宅用地
- 小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。たとえば、300平方メートル
の住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200平方メートル 分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル 分が一般住宅用地となります。 - 一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。
住宅用地の範囲
- 住宅用地には、次の二つがあります。
（1）専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地……その土地の全部（家屋の床面積の10倍まで）
（2）併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地……その土地の面積（家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地 - 住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
したがって、賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、住宅用地として取り扱うこととなります。
また、住宅が災害により滅失した場合で他の建物、構築物の用に供されていない土地は、2年間（長期にわたる避難の指示等が行われた場合には、避難等解除後3年間）に限り、住宅用地として取り扱われます。
特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。
|
|
家屋 |
居住部分の割合 |
住宅用地の率 |
|---|---|---|---|
|
イ |
専用住宅 |
全部 |
1.0 |
|
ロ |
ハ以外の併用住宅 |
4分の1以上2分の1未満 |
0.5 |
|
2分の1以上 |
1.0 |
||
|
ハ |
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 |
4分の1以上2分の1未満 |
0.5 |
|
2分の1以上4分の3未満 |
0.75 |
||
|
4分の3以上 |
1.0 |
事例
住居戸数が2戸の長屋建の家屋があります。その敷地面積は700平方メートル
解説
事例の家屋は、専用住宅であり、その床面積の10倍(220平方メートル
宅地の税負担の調整措置
平成8年度までの宅地の税負担は、大部分の土地が評価額の上昇割合に応じてなだらかに上昇する負担調整措置等が行われてきましたが、平成9年度の評価替えに伴い、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。
これまで、負担水準の均衡化・適正化に取り組んできた結果、地域ごとの負担水準の均衡化は相当程度進展していますが、一部には依然としてばらつきが残っています。
こうした点を踏まえ、平成24年度から平成26年度までの税負担の調整措置については、引き続き負担水準の均衡化を促進することを基本方針としています。他方、合理性が低下した据置特例の見直しとして、住宅用地の据置特例が廃止されました。ただし、納税者の負担感に配慮する観点から、平成25年度までは負担水準90％以上の住宅用地を対象に据置特例が存置されています。
この平成24年度から平成25年度までの宅地の税負担の調整措置を図示すると、下図のようになります。
「負担水準」とは・・・個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもので、次の算式によって求められます。
負担水準＝前年度課税標準額／新評価額（×住宅用地特例率（1／3または1／6））
宅地の税額の求め方
商業地等の宅地
固定資産税額は、次のとおり求められます
課税標準額（価格×70％）×税率＝税額
※「商業地等の宅地」とは、住宅用地以外の宅地や農地以外の土地のうち評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地（「宅地比準土地」といいます。）のことをいいます。
ただし、前年度の課税標準額が低い土地については、本年度の課税標準額は次のとおりとなります。（下図参照）
本年度の価格（A）と比べて
（ア）前年度課税標準額がAの60％以上70％以下の場合
→前年度課税標準額と同額に据え置きます。
（イ）前年度課税標準額がAの60％未満の場合
→前年度課税標準額＋A×5％
（ただし、上記（イ）により計算した額が、Aの60％を上回る場合はAの60％、Aの20％を下回る場合はAの20％が本年度の課税標準額となります。）
（ウ）前年度課税標準額がAの70％を超える場合はAの70％
住宅用地
固定資産税額は、次のとおり求められます
課税標準額（価格×1／6
（※200平方メートル
ただし、前年度の課税標準額が低い土地については、本年度の課税標準額は次のとおりとなります。（下図1参照）
本年度の価格に1／6又は1／3を掛けた額（＝本来の課税標準額B）と比べて
（ア）前年度課税標準額がBの90％以上100％未満の場合
→前年度課税標準額と同額に据え置きます。
（イ）前年度課税標準額がBの90％未満の場合
→前年度課税標準額＋B×5％
（ただし、上記（イ）により計算した額が、Bの90％を上回る場合はBの90％、Bの20％を下回る場合はBの20％が本年度の課税標準額となります。）
（※）本市では条例減額制度は実施していません。
農地に対する課税
農地は次のように区分され、それぞれ評価及び課税（税負担の調整措置など）について、異なる仕組みが採られています。（評価方法については、本ページ上部を参照してください。）
一般農地
一般農地は、市街化区域農地や転用許可を受けた農地などを除いたものです。
一般農地については、負担水準の区分に応じたなだらかな税負担の調整措置が導入されています。
|
負担水準 |
負担調整率 |
|
0.9～ 0.8～0.9 0.7～0.8 ～0.7 |
1.025 1.05 1.075 1.10 |
市街化区域農地
市街化区域農地は、市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたものなどを除いたものです。
したがって、市街化区域内にある農地であっても、生産緑地地区の指定を受けた農地であれば、一般農地になります。
一般の市街化区域農地
一般の市街化区域農地は一般農地と評価の方法は異なりますが、課税については、原則として、評価額に3分の1を乗じた額が課税標準額となり、税負担の調整措置については一般農地と同様（上の表）とされます。
三大都市圏の特定市の市街化区域農地
三大都市圏の特定市
このほか、特定市街化区域農地の具体的な税額の求め方は、次のとおりとなります。
※「三大都市圏の特定市」とは、東京都の特別区、三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）にある政令指定都市及び既成市街地、近郊整備地帯などに所在する市をいいます。
特定市街化区域農地の税額の求め方
課税標準額（価格×1/3）×税率＝税額
ただし、本年度の価格に1/3を掛けた額（本来の課税標準額C）と比べて前年度課税標準額が低い場合には、本年度の課税標準額は次のとおりになります。
（ア）前年度課税標準額がCの90％以上100%未満の場合
→前年度課税標準額と同額に据え置きます。
（イ）前年度課税標準額がCの90％未満の場合
→前年度課税標準額＋C×5%
（ただし、（イ）により計算した額がCの90％を上回る場合はCの90％、Cの20％を下回る場合はCの20％が本年度の課税標準額となります。）
なお、上記（ア）の据置特例は平成24年度及び平成25年度に限った経過的措置であり、平成26年度から据置特例はなくなります。
宅地・農地以外の土地に対する課税
山林・その他の地目（以下にある宅地並み評価のものを除きます。）については、次の1又は2のうちいずれか低い額になります。
- 本年度の価格（＝本来の課税標準額D）×税率＝税額
- （前年度の課税標準額＋D×5％）×税率＝税額
（ただし、2により算定した額がD×20％×税率を下回る場合には、D×20％×税率となります。）
ただし、宅地、農地等のうちに介在する山林及び市街地近郊の山林で、当該山林の近傍の宅地、農地等との評価の均衡上、一般の山林の評価方法によって評価することが適当でないと認められるもの（これを「介在山林」といいます。）については、当該山林の付近の宅地、農地等の価額に比準してその価額を求めます。
この介在山林のうち宅地並み評価の土地及びその他の地目のうち宅地並み評価の土地については、商業地等の宅地と同様の税負担の調整措置が適用されます。
※商業地等の宅地に対する税負担の調整措置についてはページ上部を参照してください。
